月刊　税理　2011年10月号　編著者名 日本税理士会連合会／監修 　　
判型 B5 　体裁 雑誌 　　　定価(価格) 2,200円（税込み）
本体 2,095円 　　雑誌コード 05623-10
図書コード 7114001-11-100　　発行年月日 2011年09月21日

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（議事録）区分所有法第42条
　集会の議事については、議長は、書面又は電磁的記録により、議事録を作成しなければならない。
　議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、又は記録しなければならない。
　前項の場合において、議事録が書面で作成されているときは、議長及び集会に出席した区分所有者の２人がこれに署名押印しなければならない。
　第２項の場合において、議事録が電磁的記録で作成されているときは、当該電磁的記録に記録された情報については、議長及び集会に出席した区分所有者の２人が行う法務省令で定める署名押印に代わる措置を執らなければならない。

一般的には、故意または過失で他人の財産を毀損した場合には損害賠償の義務が課せられます。（民法第709条）

ところが、こと火災に関して言えば損害が大きくなり、また被害の程度もとうてい予測しえないので「失火責任法（失火ノ責任ニ関スル法律）」により故意または重過失による場合にのみ責任が限定されています。

つまりたんなる過失の場合には、失火による類焼の責任を負うことはありません。

しかし賃貸している物件から出火した場合には、また事情が異なります。

賃貸している物件は、当然に貸主に返還する義務を負います。類焼があった物件もまた同じで、この義務が果たされないときは債務不履行責任（民法415条）をおいます、これについては免責されません。

このため借家人賠償責任保険などで、このリスクをカバーしておくことが望ましいといえます。

失火ノ責任ニ関スル法律　民法第七百九条 ノ規定ハ失火ノ場合ニハ之ヲ適用セス但シ失火者ニ重大ナル過失アリタルトキハ此ノ限ニ在ラス

民法第415条 債務者がその債務の本旨に従った履行をしないときは、債権者は、これによって生じた損害の賠償を請求することができる。債務者の責めに帰すべき事由によって履行をすることができなくなったときも、同様とする。

NPO関西分譲共同住宅管理組合協議会の担当者は、「タワー型マンションの修繕積立金には１平米500円程度あれば、将来の工事費用に足りるといわれています」と話す。普通のマンションだと同200～300円程度だといわれている。ただ、その水準を最初から確保しているマンションは少なく、入居後、管理組合が中心となり値上げをするのがふつうだ。

はたしてあなたのマンションでは、足りているでしょうか？

法人というのは、むずかしい言葉でいうと権利義務の主体となることができるということを意味します。組合の場合はだれか（通常は理事長・管理会社ですが）が代表して権利義務を変わりに取得することになります。（これが横領や不正の原因になるリスクもあります）法人の場合には、「管理組合」みずからが権利を取得し義務を負担することができるので、名義のうえでも非常にスッキリします。ちょうど会社（会社も法人のひとつです）と同じで、会社名義の通帳やモノの所有ができるのと同じに考えていただければ幸いです。

１）訴訟が迅速に行えるようになる
　たとえばある人が管理費を滞納しているとき、取立のため訴訟を起こそうとしても総会をひらいて決議することが必要です。法人化しておけば、代表者が訴訟をおこなうことができます。

２）不動産を所有権登記できる
　法人化していないと、理事長などの名義にしておく必要があります。理事長が交代するごとに変更登記が必要になるので、コストと手間がかかります。
　組合名義にしておけば、名義変更の必要はありません。とくに滞納者の物件を落札するときは、法人名義にしておいたほうが便利です。

３）組合名義で口座が開ける
　法人でない場合、名義人（管理会社・理事長）が破産したら破産対象財産から除外するため実質的には組合の口座であることを証明する必要があります。
　最初から法人であるならこの必要はありません。

４）大規模修繕の融資を受けやすくなる
　住宅金融支援機構などから、大規模修繕にかかる融資がうけやすくなります。

（議事録）
第四十二条 　集会の議事については、議長は、書面又は電磁的記録により、議事録を作成しなければならない。
２ 　議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、又は記録しなければならない。
３ 　前項の場合において、議事録が書面で作成されているときは、議長及び集会に出席した区分所有者の二人がこれに署名押印しなければならない。

以上のように、かならず出席組合員２名および議長の署名押印が必要となっています。

これを特別決議といい、多数決の濫用をふせぐため規約で変更することはできなくなっています。

（規約の設定、変更及び廃止）
第三十一条 　規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。

（管理組合法人の設立）
第四十七条 　第三条に規定する団体は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で法人となる旨並びにその名称及び事務所を定め、かつ、その主たる事務所の所在地において登記をすることによつて法人となる。

ただし以下の事項については規約で、人数のみ過半数による決議に緩和する事も可能です。

（共用部分の変更）
第十七条 　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。

しかし、以下の要件を満たしていれば課税されません。

① 　外部の者は使用していないこと。
② 　管理組合の共有部として管理されていること。
③ 　管理組合収入として計上され、管理組合会計で一体として運用されていること。
④ 　付近の駐車場と比較し低額であること。

これの条件を満たしていれば、課税されない管理費を補填するものとして考えられているからです。

以下の通りマンションへの影響は少ないと思われますが、念のため契約している保険会社に確認しておいたほうがよいでしょう。

損益計算書的に、すべてを資金の範囲にしている管理組合さんもあれば、現金預金だけという収支会計中心の組合さんもあります。

しかし、そのいずれも問題があるのです・・

どのような資金の決め方がよいか？というと、その会計の目的によります。

管理費会計の目的は、「管理費が適正な水準であるか？」を算定するものです。管理費は、毎期予算にしがたって決定されます。よって、短期的に損益が均衡しているか分かればＯＫです。

したがって管理費会計では、損益計算書に近い計算構造がのぞましく、資金の範囲はこれにあわせて広くとるべきと考えられます。

一方長期修繕会計の目的は、一時的に多額の金額を必要とする大規模修繕費用と平均的に徴収される修繕積立金をマッチングさせるキャッシュフロー計算にあります。

したがって長期修繕会計では、収支計算書に近い計算構造がのぞましく、資金の範囲は現金預金（ないし、これに短期に決済される債権債務を加えたもの）を資金の範囲とし、借入債務などは資金から除外して考えたほうがよいといえます。