損益計算書的に、すべてを資金の範囲にしている管理組合さんもあれば、現金預金だけという収支会計中心の組合さんもあります。

しかし、そのいずれも問題があるのです・・

どのような資金の決め方がよいか？というと、その会計の目的によります。

管理費会計の目的は、「管理費が適正な水準であるか？」を算定するものです。管理費は、毎期予算にしがたって決定されます。よって、短期的に損益が均衡しているか分かればＯＫです。

したがって管理費会計では、損益計算書に近い計算構造がのぞましく、資金の範囲はこれにあわせて広くとるべきと考えられます。

一方長期修繕会計の目的は、一時的に多額の金額を必要とする大規模修繕費用と平均的に徴収される修繕積立金をマッチングさせるキャッシュフロー計算にあります。

したがって長期修繕会計では、収支計算書に近い計算構造がのぞましく、資金の範囲は現金預金（ないし、これに短期に決済される債権債務を加えたもの）を資金の範囲とし、借入債務などは資金から除外して考えたほうがよいといえます。

①臨時修繕費による徴収
　この方法の最大の欠点は、あまりに負担金額が大きいと退去者が発生して、かえって物件価値が下がる危険性があることです。予算の違いや追加工事による不足額など、あくまで徴収すべき金額が少ない場合に限って臨時修繕費という名目で徴収するのが許されると考えるべきでしょう。

②借入金による方法
　いちばん無難な方法だとおもいます。ただ将来的には、借入償還負担と次回大規模修繕の負担が合算されて住民負担となるので、最低でも次回の大規模修繕（１０年～２０年程度）以内に償還が終了し、かつ負担が多額にならない場合におこなうべきでしょう。

③組合が主体となった建増・賃貸
　組合が法人格を取得していて、かつ空いている駐車場用地や容積率があるなら、物件を増築したうえ組合が取得し、売却・賃貸して建替・大規模修繕費に充てるという方法もあります。ただし税金が課税されるケースがありますのでご注意ください。

　このように、急に多額の負担を住民に強いるのは、いろいろ問題があります。普段から長期修繕積立金は、長期修繕計画にもとづいた適正額を長期に渡り平準化して徴収し、かつ大規模修繕を実施した後の予算・実績の差額はすみやかに修正する体制を整えておきたいモノです。

ところで、その修繕積立金足りてますか？

修繕積立金が足りているか足りていないか、こんな簡単な式で検証できます。
（より正確には、金利もふくめます）

（修繕資金の総必要額）－（（すでに積み立てている金額）＋（将来積立予定金額））　＝修繕積立金の積立不足額

不動産の価格上は表現されませんが、修繕積立金不足が発生している場合は、その分価値が減少していると考えたほうがいいです。

修繕積立金の徴収は平準化したほうが望ましいですから、不足があったら早めに設定額を追加することをオススメします。

ただ残念なことに、現在のマンション管理組合の監査については法的な規制がなく「誰でも」できる状態になっています。（実際、私が引き継ぎを受けた業務で、内容の割に報酬が異常に高いと思われたものもありました）そこで監査人を選ぶときの資質についてかんがえてみましょう。

①管理会社、役員と利害関係がないか

　管理会社や役員などと個人的に利害関係がある監査人（たとえば、管理会社の顧問会計士など）は、監査をするに適切ではありません。あくまで、中立公平な第三者としての立場で監査できる人物が必要です。

②資格・知識は監査人として適切か

　マンション管理組合の会計のみならず、各種法的規制やある程度の建築などの関連知識がある人物がふさわしいとおもわれます。また監査の手法に熟達した資格という意味では、監査のプロである公認会計士の有資格者で関連するキャリア(建築業界、非営利法人の業務経験者)がある人物がのぞましいでしょう。

③サービス内容は適切か

　マンション管理組合の監査は、たんに「決算内容は適正でした」でレポートが終わりでしたら、高いコストを負担してまで監査を依頼する意味はありません。監査時に問題・懸案となった事項を長文で総会報告し、問題意識を住人で共有できるレベルまでサービスを求めたほうがいいでしょう。

しかし、理事長が預金を担保にして勝手に銀行から借入れてこれを着服するという事故もまれに報告されています。そのような借入は、帳簿に載りませんので調査するのはかなり困難です。

そこで決算のときには、かならず監事さんは残高証明書を取り寄せましょう。

残高証明書には、銀行との取引すべてが記載されてきますので、簿外借入があってもそこに記載されます。また公認会計士が監査で使用する「残高確認書」（日本公認会計士協会が書式を公表）を利用すれば、銀行取引（担保の状況も含む）がすべて記載されますので活用してみるのもいいかもしれません。

おおざっぱなところですと「一般会計」「特別会計」、こまかいところですと「管理費会計」「特別修繕会計」「駐車場会計」・・・と区分しておられるところもあります。

これら会計区分を設定する目的は、資金繰りがよいか、予算管理、収支がつりあっているかの確認のためです。したがって、それぞれの会計機能ごとに細かく分けたほうが望ましいと言えます。

とくに「管理費会計」については、適正な管理費算定のために他の目的を有する会計をとりこまない（例：自治会会計、敬老会会計、バザー会計）ようにしたほうがよいといえます。

また「特別（長期）修繕会計」については、きちんと長期修繕計画をベースに予算組みがされ、予算の超過・未消化が生じた場合は、すぐに長期修繕計画の修正を行うよう機動的に活用したほうが望ましいといえます。

ところで駐車場で生じた剰余金は、みなさんどうしているでしょうか？

考え方としては、駐車場利用者に還元するという考えもできます。しかし一般的には、こうしたマンション施設の利用にともなう附随的収益は、施設に還元するのが良いとされています。

駐車場会計から、「管理会計へ繰入」などの科目で修繕費として利用することが望ましい処理であるとおもわれます。

この節目にあたる時期には、多額の資金が必要となります。
そのため、通常の管理費に加えて「修繕積立金」というものを管理組合では徴収しているとおもいます。

修繕積立金の算定には、その根拠として長期修繕計画がかならず必要となりますが、そのためには積算につよい設計士のアドバイスが必要です。

もし、修繕積立に不足がある場合、その分マンションの資産価値が減価されてしまいますし、大規模修繕直前にあわてて「臨時修繕費」を徴収しようとすると、かえって退去者を生み出す悪循環におちいってしまいます。